Siffran att se upp med vid bostadsköpet

Det är viktigt att hålla koll på föreningens skuldsättning.
Det är viktigt att hålla koll på föreningens skuldsättning.Foto: Johnér
MIN EKONOMI

Att bolånet blir dyrare om räntorna stiger känner nog de flesta till.

Men även månadsavgiften kan bli tusentals kronor högre ifall räntorna går upp till fem procent.

– Effekten kan bli väldigt stor, säger Hampus Dahlstedt på söktjänsten allabrf.se.

I dagens rekordlåga ränteläge är de flesta överens om att räntorna framöver bara kan gå åt ett håll: uppåt. SBAB räknar i sin senaste prognos med att de rörliga tremånadersräntorna når fem procent om drygt fem år. Något som skulle göra bolånet flera tusen kronor dyrare i månaden.

Men även månadsavgiften kan bli rejält mycket saftigare ifall räntorna stiger, eftersom många bostadsrättsföreningar också sitter på stora lån.

”En eller ett par tusenlappar”

– Stiger räntan kan det för många innebära en eller ett par tusenlappar i högre månadsavgift, säger Arturo Arques, privatekonom på Swedbank och Sparbankerna.

En genomsnittlig bostadsrättsförening har lån på knappt 5 000 kronor per kvadratmeter. Om du köpt en lägenhet på 75 kvadratmeter för 4,5 miljoner kronor, skulle månadsavgiften stiga med knappt tusen kronor om räntan går upp från två till fem procent, enligt Swedbank och Sparbankernas uträkning.

Men är lägenheten du köper nyproducerad är sannolikt föreningens lån ännu högre, inte sällan 15 000 kronor per kvadratmeter eller mer. I exemplet ovan skulle det innebära en höjd månadsavgift med nästan 3 000 kronor om räntan stiger till fem procent.

Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB, betonar vikten av att titta på föreningens skuldsättning i årsredovisningen när du köper bostad.

”Ta hjälp”

– Se det som en förlängning av din privatekonomi. Jag tycker att man ska ta hjälp av någon i bekantskapskretsen om man inte förstår. Och erkänna att det är svårt. Eller ringa till banken eller mäklaren, säger hon.

Det är också viktigt att inte bara titta på lägenhetens utan även fastighetens skick när du är på bostadsjakt, säger Hampus Dahlstedt, VD på företaget allabrf.se, en söktjänst för bostadsrättsföreningar.

– Nybyggda fastigheter med stora skulder kommer förmodligen inte behöva göra så stora investeringar kommande år. Men allt över 8 000 kronor per kvadratmeter ser vi som väldigt högt, säger han.

Lån på över 60 000 kronor/kvadratmeter

Deras sammanställning visar att flera föreningar i Sverige har lån som överstiger 20 000 kronor/kvadratmeter.

– Är fastigheten i fantastiskt skick sitter man ändå ganska säkert. Det värsta är föreningar med hög skuldsättning och som behöver finansiera ännu mer åtgärder i framtiden. Då kan föreningen bli tvungen att begära kapitaltillskott från medlemmarna. Det är absolut inget man som boende tycker om, säger Rana Toubal, BRF-specialist på allabrf.se.

Sveriges mest skuldsatta föreningen ligger på Östermalm i Stockholm och har lån på över 60 000 kronor/kvadratmeter. Men det är ett extremt fall, säger Arturo Arques på Swedbank och Sparbankerna.

– De har också uthyrda butikslokaler på bottenvåningen med bland de högsta hyrorna i Stockholm. Det parerar de stora lånen, säger han.

Föreningskoll i sju punkter enligt allabrf.se:

  1. Föreningens skuldsättning per kvadratmeter. Stiger räntorna ökar också föreningens kostnader för lånen, vilket i förlängningen påverkar månadsavgiften.

  2. Föreningens räntekostnader. Beror på lånens storlek och villkor.

  3. Föreningens rörelsekostnader för drift och underhåll. Vad betalar föreningen löpande för till exempel värme och sophantering?

  4. Föreningens hyresintäkter. Är intäkterna för uthyrda lokaler höga behöver föreningen inte ta ut lika höga månadsavgifter.

  5. Månadsavgiften

  6. Om föreningen äger tomten eller inte. Om föreningen inte äger tomten finns risken att kommunen, eller någon annan som äger marken, höjer avgiften vilket i förlängningen kan slå hårt mot månadsavgiften.

  7. Föreningens kassaflöde. Visar om ekonomin är i balans. Sparar man tillräckligt mycket pengar för framtida underhåll? Om resultaten är negativa kommer föreningen i slutändan att behöva höja månadsavgiften.

SBAB: Det här ska du titta efter i årsredovisningen:

  • Förvaltningsberättelsen som innehåller information om föreningens ekonomi, genomförda och kommande renoveringar och eventuella problem som finns.

  • Föreningens underhållsplan som ska ge dig information om föreningen står inför några större renoveringar, vad de i så fall kommer att kosta och ofta hur de ska finansieras. De flesta föreningar sätter årligen av pengar till en så kallad underhållsfond. När du tittar på lägenheten kan det vara bra att också ta en titt på fastigheten i övrigt. Trapphus, fasad och eventuella balkonger.

  • Hur hög är månadsavgiften? Om månadsavgiften överstiger 700 kr/kvm och år bör du fundera på vad det finns för förklaring till den höga nivån. Fråga ordföranden eller någon annan i styrelsen. Å andra sidan kan en låg avgift i en förening med stora renoveringsbehov innebära att månadsavgiften höjs framöver för att täcka dessa kostnader.

  • Resultatet före avskrivningar visar vilket kassaflöde föreningen har, det vill säga om intäkterna från exempelvis föreningens medlemmar, eventuella lokaler, parkeringar täcker de kostnader som föreningen har. Det är bra om föreningen kan visa ett positivt resultat.

  • Föreningens eventuella lån hos banken, här behöver du titta på vilken ränta och vilken bindningstid lånen har. Helst ska lånen vara bundna på olika bindningstider för att sprida risken på lånen. Helst ska det finnas ett utrymme för stigande räntor.

  • Storleken på föreningen, d v s hur många lägenheter den består av. Ju mindre förening desto mer sårbara är medlemmarna.

  • Föreningens övriga intäkter, t ex från parkeringsplatser eller lokaler.

FAKTA

Så mycket dyrare blir månadsavgiften

Exemplen gäller en lägenhet på 75 kvadratmeter för 4,5 miljoner kronor med en belåningsgrad på 85 procent.

  • För en förening med lån på 5 000 kronor/kvadratmeter:
    Månadsavgift vid 2 % ränta: 4 250 kr
    Månadsavgift vid 5 % ränta: 5 188 kr
    Höjning: 938 kr

  • För en förening med lån på 10 000 kronor/kvadratmeter:
    Månadsavgift vid 2 % ränta: 4 875 kr
    Månadsavgift vid 5 % ränta: 6 750 kr
    Höjning: 1 875 kr

  • För en förening med lån på 15 000 kronor/kvadratmeter:
    Månadsavgift vid 2 % ränta: 5 500 kr
    Månadsavgift vid 5 % ränta: 8 313 kr
    Höjning: 2 813 kr

Källa: Swedbank och Sparbankerna

FAKTA

Landets mest skuldsatta föreningar

Stockholms län

  1. BRF Järnlodet 23 (Östermalm) - 62 283 kr/kvm

  2. BRF Vätterosen (Vasastan/Norrmalm) - 53 430 kr/kvm

  3. BRF Vargen 8 (Norrmalm) - 35 454 kr/kvm

  4. BRF StudioApt.46 (Vasastan/Norrmalm) - 34 738 kr/kvm

  5. BRF Sirius 31 (Vasastan) - 30 218 kr/kvm

  6. BRF Pallen 7 (Södertälje) - 27 726 kr/kvm

  7. BRF Riddaren 24 (Östermalm) - 27 403 kr/kvm

  8. BRF Renstiernas gata 27 (Södermalm) - 25 981 kr/kvm

  9. BRF R14 (Östermalm) - 24 925 kr/kvm

  10. BRF Pyramus 1 & 2 (Gamla stan) - 23 814 kr/kvm

Västra Götalands län

  1. BRF Hasselbladska Huset (Göteborg) - 33 098 kr/kvm

  2. BRF Furan 12 (Göteborg) - 18 391 kr/kvm

  3. BRF Excelsior (Göteborg) - 17 458 kr/kvm

  4. BRF Maskinkajen (Göteborg) - 17 273 kr/kvm

  5. BRF Ängshöjden (Henån/Orust) - 17 197 kr/kvm

  6. BRF Fregatten nr 3 (Göteborg) - 16 900 kr/kvm

  7. BRF Hästbacken 4 (Göteborg) - 16 760 kr/kvm

  8. BRF Soldathemmet (Göteborg) - 16 565 kr/kvm

  9. Riksbyggens BRF Liljedal Kungälv (Kungälv) - 15 708 kr/kvm

  10. BRF Gibraltargatan 38 (Göteborg) - 15 208 kr/kvm

Skåne län

  1. BRF Stadsliv (Malmö) - 30 550 kr/kvm

  2. BRF Pumpan (Lund) - 22 147 kr/kvm

  3. BRF Fören 5 (Malmö) - 19 653 kr/kvm

  4. BRF Altona 1 (Malmö) - 17 861 kr/kvm

  5. BRF Conrad (Malmö) - 17 572 kr/kvm

  6. BRF Allén i Husie (Malmö) - 17 421 kr/kvm

  7. BRF Flora (Malmö) - 16 755 kr/kvm

  8. BRF Ankarparken 1 i Västra Hamnen (Malmö) - 16 527 kr/kvm

  9. BRF Vesslan 15 (Malmö) - 16 157 kr/kvm

  10. BRF Lillprinsen (Malmö) - 15 522 kr/kvm

Övriga län

  1. BRF Doppingen (Linköping) - 22 383 kr/kvm

  2. BRF Sysslomansgatan 7 (Uppsala) - 20 562 kr/kvm

  3. BRF Utsikten (Västerås) - 20 191 kr/kvm

  4. BRF Ludvig 20 (Västerås) - 17 571 kr/kvm

  5. Riksbyggen BRF Östersundshus nr 35 (Östersund) - 16 196 kr/kvm

  6. BRF Mörviken 2:66 (Åre) - 16 024 kr/kvm

  7. BRF Domkyrkobacken (Karlstad) - 15 066 kr/kvm

  8. BRF Trikåfabriken (Karlstad) - 14 651 kr/kvm

  9. BRF Vaksalagatan 55 (Uppsala) - 14 597 kr/kvm

  10. BRF Glasberget 29 (Karlstad) - 14 458 kr/kvm

Källa: allabrf.se (siffrorna gäller år 2015)